Cómo es una compraventa en Uruguay
Una compraventa de inmuebles en Uruguay tiene cuatro pasos: el acuerdo con un boleto de reserva y una seña, el estudio de títulos y los certificados, la firma de la escritura ante escribano y la inscripción en el Registro de la Propiedad. El plazo lo marca el boleto y depende sobre todo de los certificados y de si hay un préstamo bancario.
Así lo explico a los propietarios que venden conmigo, en el orden en que pasa.
1. El acuerdo y el boleto de reserva
Cuando comprador y vendedor se ponen de acuerdo, se firma un boleto de reserva con el precio, la forma de pago y el plazo para escriturar. Casi siempre va con una seña. Por el artículo 1665 del Código Civil, esa seña se toma a cuenta del precio y confirma el negocio: sólo sirve para arrepentirse si el boleto lo pacta así.
Si entre la reserva y la escritura va a pasar mucho tiempo, o el precio se paga en cuotas, se puede firmar una promesa de compraventa. Si es a plazos, la Ley 8.733 permite inscribirla en el Registro, y desde ahí el comprador queda protegido frente a cualquier venta o gravamen posterior.
2. Estudio de títulos y certificados
El escribano revisa la cadena de títulos de la propiedad y pide los certificados de los registros públicos: que no haya embargos, hipotecas u otras inscripciones que impidan vender. También controla que la propiedad esté al día con la Contribución Inmobiliaria, el Impuesto de Primaria y, si es un edificio, los gastos comunes.
Si el comprador usa un préstamo, el banco hace su propia tasación y su propio control. Es el paso que más suele alargar los plazos.
3. La escritura
El día de la firma, las partes firman la escritura ante el escribano, el comprador paga el saldo y el escribano retiene los impuestos: el ITP de cada parte y, si corresponde, el IRPF del vendedor. Lo habitual es que en ese momento se entreguen las llaves, salvo que el boleto haya pactado otra fecha.
Los honorarios del escribano no tienen una tarifa fija: dependen del escribano y de la operación, así que conviene pedir el presupuesto antes. Por costumbre los paga el comprador. Si hay que liquidar el IRPF del vendedor, el escribano lo cobra aparte, al vendedor.
4. La inscripción en el Registro
Después de la firma, el escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. La inscripción es la que hace que la compra se pueda oponer a terceros. Las gestiones de inscripción están incluidas en los honorarios del escribano.
Los papeles de cada parte
Si vendés, lo básico es el título, los recibos de Contribución Inmobiliaria, Primaria y gastos comunes al día, la cédula catastral y, si la heredaste, la sucesión terminada. La lista completa está en requisitos para vender una casa, y si la tenés antes de publicar, la venta avanza más rápido.
Si comprás, lo que te van a pedir está en documentos para comprar.
Para saber cuánto te queda en mano, usá la calculadora de costos de venta o escribime por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda una compraventa?
Lo que diga el boleto. En la práctica depende de los certificados, de que la documentación esté en orden y de si hay un préstamo bancario.
¿Quién elige el escribano?
Por costumbre, el comprador. El vendedor puede tener su propio escribano para que lo asesore.
¿Cuándo me dan las llaves?
Lo habitual es en la firma de la escritura, salvo que el boleto haya pactado otra fecha.
Fuentes: Código Civil, artículo 1665, Ley 8.733, Arancel Oficial de la AEU y DGI. Actualizado en septiembre de 2026.
Dos dudas que aparecen seguido: ¿tiene validez un papel de compraventa? y ¿cuánto se puede pagar en efectivo desde 2026?
