Qué es el boleto de reserva
El boleto de reserva es el primer papel que se firma cuando comprador y vendedor se ponen de acuerdo. Deja por escrito el precio, la forma de pago y el plazo para escriturar, y casi siempre va con una seña. Según el Código Civil, la seña se toma a cuenta del precio y confirma el negocio: no es una forma de arrepentirse pagando, salvo que el boleto lo diga expresamente.
Es un documento corto que muchas veces se firma con apuro. Conviene leerlo con calma, porque lo que no quede escrito ahí después es difícil de reclamar.
Qué tiene que decir el boleto
- Quiénes son las partes y cuál es el inmueble, con su número de padrón.
- El precio, la moneda y cómo se paga: cuánto es la seña y cómo se paga el saldo.
- El plazo para firmar la escritura.
- Qué escribano va a actuar. Por costumbre lo elige el comprador.
- En qué estado se entrega la propiedad y qué incluye (muebles, garaje, depósito).
- Si la compra depende de algo, como un préstamo del banco, y qué pasa si no sale.
- Qué pasa si alguna de las partes no cumple.
La seña: cuánto es y qué pasa si alguien se echa atrás
No hay un monto fijado por ley: la seña se acuerda entre las partes. Lo que sí dice la ley es para qué sirve. El artículo 1665 del Código Civil establece que lo que se entrega como seña en una venta se entiende siempre a cuenta del precio y como confirmación del contrato.
La idea tan repetida de "si el comprador se arrepiente pierde la seña y si se arrepiente el vendedor la devuelve doble" sólo funciona así si el boleto lo pacta de forma expresa. Si no lo dice, la seña no habilita a ninguna de las dos partes a retirarse: el que cumplió puede reclamar que el negocio se haga o que se deje sin efecto con los daños que corresponda.
Por eso la cláusula sobre qué pasa si alguien no cumple es la más importante del boleto. Tiene que estar escrita con claridad.
Boleto, promesa y escritura
| Documento | Para qué sirve | Quién lo hace |
|---|---|---|
| Boleto de reserva | Reserva la propiedad y fija las condiciones | La inmobiliaria o el escribano |
| Promesa de compraventa | Obliga a firmar la escritura más adelante. Si el precio se paga en cuotas, se puede inscribir en el Registro (Ley 8.733) | El escribano |
| Escritura | Transfiere la propiedad | El escribano |
No todas las ventas pasan por las tres. Muchas van del boleto directo a la escritura. La promesa se usa cuando entre la reserva y la firma hay un plazo largo o un pago en cuotas: inscripta en el Registro, le da al comprador un derecho real frente a cualquier venta o gravamen posterior.
Si hay promesa, el escribano cobra también por ella. Preguntale cuánto y si lo descuenta cuando él mismo hace después la escritura.
¿Sirve un papel de compraventa hecho entre particulares?
Para vender un inmueble, no alcanza. El artículo 1664 del Código Civil dice que la venta de bienes raíces necesita escritura pública. Un papel firmado entre las partes, aunque diga "compraventa", no pasa la propiedad al comprador. La ley lo trata como una promesa: si alguno no cumple, el otro puede reclamar daños y perjuicios.
Por eso el boleto, la promesa y la escritura se hacen con una inmobiliaria o un escribano de por medio. El boleto reserva y la escritura transfiere.
Si estás por vender y querés que te acompañe desde la reserva hasta la escritura, escribime por WhatsApp.
Antes de firmar
- Que el vendedor sea el dueño que figura en el título, o que tenga poder para vender.
- Que el precio y la moneda estén escritos en números y en letras.
- Que la cláusula de incumplimiento diga qué pasa con la seña.
- Que el plazo para escriturar sea realista, sobre todo si hay un préstamo de por medio.
Preguntas frecuentes
¿El boleto de reserva es lo mismo que la escritura?
No. El boleto fija las condiciones y compromete a las partes. La escritura es la que transfiere la propiedad.
¿Cuánto se deja de seña?
Lo que acuerden las partes. No hay un porcentaje fijado por ley.
¿Si me arrepiento pierdo la seña y listo?
Sólo si el boleto lo pacta así. Si no, la seña confirma el negocio y la otra parte puede reclamar que se cumpla.
¿Hace falta un escribano para el boleto?
No es obligatorio, pero conviene que lo revise alguien que sepa antes de firmar. Si estás vendiendo conmigo, lo reviso con vos.
Fuentes: Código Civil, artículo 1665, Ley 8.733 y Arancel Oficial de la Asociación de Escribanos. Actualizado en septiembre de 2026.
Si el precio se va a pagar en cuotas, lo que corresponde es una promesa de compraventa inscripta. Y si alguien te propone cerrar con un papel firmado entre ustedes, antes leé si tiene validez un papel de compraventa.
