Qué es una promesa de compraventa
Es un contrato por el que el dueño se compromete a vender una propiedad y el comprador a comprarla, con la escritura más adelante. Cuando el precio se paga en cuotas durante al menos un año, la regula la Ley 8.733, y si se inscribe en el Registro, quien compra queda protegido frente a ventas o hipotecas posteriores.
Es distinta del boleto de reserva: el boleto reserva la propiedad por unas semanas, hasta la escritura. La promesa se usa cuando entre el acuerdo y la escritura va a pasar mucho tiempo, sobre todo porque el precio se paga de a poco.
Cuándo se usa
- Cuando el precio se paga en cuotas, directamente al vendedor.
- En la compra en pozo, mientras se construye: lo explico en comprar en pozo o usado.
- Cuando falta algo para escriturar y las partes quieren dejar el negocio atado.
Qué tiene que decir
La Ley 8.733 enumera los datos que la promesa tiene que tener para poder inscribirse. Entre ellos, la descripción de la propiedad, el precio, la entrega inicial o seña, y cada cuota con su monto y su fecha de vencimiento, además de los intereses si los hay. La redacta el escribano, que también la inscribe.
Por qué conviene inscribirla
Sin inscripción, la promesa obliga a las partes, pero protege poco frente a terceros. Inscripta en el Registro, la ley le da a quien compra un derecho real frente a cualquier venta o gravamen posterior. En la práctica: si después de inscribirla el vendedor hipoteca la propiedad o se la vende a otro, eso no le quita al comprador lo que prometieron.
Cuando se pagó todo el precio y se cumplió el contrato, el comprador puede exigir la escritura y la entrega. La ley también le permite pedir la escritura antes, cuando pagó la mitad del precio, si garantiza el saldo con una hipoteca sobre la misma propiedad.
Si el comprador deja de pagar
La promesa no se rescinde por un atraso cualquiera. Con cuotas mensuales, la ley exige que se deban seis cuotas seguidas; con cuotas más espaciadas, menos. Y antes hay que intimar el pago formalmente, por vía judicial o notarial. Son reglas pensadas para que quien compra en cuotas no pierda lo pagado por un mal mes.
Si sos el que vende
Vender a plazos cambia cómo cobrás y también cómo se declara la ganancia: si la venta se paga en plazos de más de un año, el IRPF permite elegir cómo declararla. Conviene hacer la cuenta con el escribano antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio inscribirla? Para que el contrato exista, no. Para que proteja a quien compra frente a terceros, sí.
¿Quién la inscribe? El escribano que la redacta, en el Registro de la Propiedad.
¿Es lo mismo que un papel de compraventa? No. Un papel firmado entre particulares no transfiere la propiedad ni tiene esta protección: lo explico en papel de compraventa entre particulares.
Fuentes: Ley 8.733, Código Civil, artículo 1664 y Decreto 148/007. Esto es información general: para tu caso, consultá con un escribano. Verificado el 30 de septiembre de 2026.
