Cómo se calcula el IRPF al vender
Al vender una propiedad en Uruguay, el IRPF es el 12% de la ganancia que obtuviste. La ganancia se calcula de dos formas: la real (precio de venta menos lo que te costó, actualizado) o, si la compraste antes del 1 de julio de 2007, la ficta, que da el 1,8% del precio. Lo retiene el escribano en la firma.
Es el impuesto que más dudas genera entre los propietarios con los que trabajo, porque depende de cuándo compraste y de cuánto pagaste. Acá van las dos formas de calcularlo, ejemplos y la exoneración para quien vende su vivienda y compra otra.
Qué forma de cálculo te corresponde
| Cuándo compraste | Opciones |
|---|---|
| Antes del 1 de julio de 2007 | Podés elegir: ganancia real o ganancia ficta (1,8% del precio) |
| El 1 de julio de 2007 o después | Sólo ganancia real |
La ganancia real, paso a paso
- Precio de venta. Se toma el precio o el valor real de Catastro, el que sea mayor.
- Costo actualizado. A ese número se le resta lo que pagaste al comprar, actualizado por la variación de la Unidad Indexada (UI) entre la compra y la venta. Si compraste antes de junio de 2002, hasta esa fecha se actualiza por IPC.
- Mejoras. Se restan también las mejoras que puedas documentar, actualizadas de la misma forma. Si hubo obra, la mano de obra tiene que tener los aportes al BPS pagos.
- ITP. Se resta el ITP que pagás como vendedor.
- Impuesto. Al resultado se le aplica el 12%.
La comisión inmobiliaria no aparece entre lo que se puede descontar.
Un ejemplo simple: si después de restar el costo actualizado, las mejoras y el ITP la ganancia da US$ 40.000, el IRPF es de US$ 4.800. Si la ganancia da cero o negativa, no hay IRPF.
Si querés saber cuánto te quedaría a vos, en la tasación te hago esta cuenta con tus números. También podés escribirme por WhatsApp con el año en que compraste y el precio que pagaste.
La ganancia ficta: el 1,8% del precio
Si compraste antes del 1 de julio de 2007, podés optar por declarar como ganancia el 15% del precio de venta o del valor real de Catastro, el mayor. Sobre eso se aplica el 12%, lo que da un 1,8% del precio.
| Precio de venta | Ganancia ficta (15%) | IRPF (12%) |
|---|---|---|
| US$ 120.000 | US$ 18.000 | US$ 2.160 |
| US$ 200.000 | US$ 30.000 | US$ 3.600 |
| US$ 350.000 | US$ 52.500 | US$ 6.300 |
¿Cuál conviene? La que dé menos. Si la compraste hace muchos años y a un precio bajo, la ganancia real suele ser alta y la ficta sale más barata. Si la compraste cara o le hiciste mejoras grandes y documentadas, puede convenir la real. Lo sensato es pedirle al escribano o a un contador que haga las dos cuentas antes de firmar.
Si vendés tu vivienda para comprar otra
Hay una exoneración para quien vende su casa-habitación permanente. Se tienen que cumplir todas estas condiciones a la vez:
- El valor de la vivienda que vendés no supera las 1.200.000 UI.
- Reinvertís al menos la mitad de lo que cobrás en otra vivienda.
- La comprás dentro de los 12 meses siguientes a la venta.
- La nueva no supera las 1.800.000 UI.
- Las dos son tu casa-habitación permanente.
El escribano retiene el impuesto igual en la venta. Si después cumplís las condiciones, se pide la devolución a la DGI.
Si vendés a plazos
Si la venta se paga en plazos de más de un año, ya sea con una promesa por la Ley 8.733 o con una hipoteca sobre la misma propiedad a favor tuyo, el Decreto 148/007 te deja elegir: declarar toda la ganancia en el año de la venta o repartirla según las cuotas que vencen. En ese caso también entran en la cuenta los intereses y los reajustes que se hayan pactado.
Quién lo calcula y lo paga
El escribano que interviene en la venta es agente de retención: calcula el IRPF, lo descuenta de lo que cobrás en la firma, lo paga y presenta la declaración. Esa liquidación el escribano se la cobra aparte al vendedor. Por eso conviene conocer el número antes de fijar el precio: es lo que marca cuánto te queda en mano. Podés hacer una cuenta aproximada en la calculadora de costos de venta.
Preguntas frecuentes
¿El IRPF es sobre todo lo que cobro?
No. Es el 12% de la ganancia. Con la ficta, equivale al 1,8% del precio.
¿Qué pasa si heredé la propiedad?
Se toma el costo de compra de la persona que falleció, actualizado, más las mejoras documentadas. Lo explico con un ejemplo en IRPF al vender una propiedad heredada.
¿Puedo descontar la comisión de la inmobiliaria?
No figura entre los costos que la DGI permite restar.
¿Qué pasa con el IRPF si vendo a plazos?
Si los plazos pasan de un año, podés elegir declarar toda la ganancia en el año de la venta o repartirla según las cuotas.
¿Si no gané nada, pago igual?
Con el cálculo real, si no hay ganancia no hay IRPF. La ficta, en cambio, siempre da un monto, porque es un porcentaje del precio.
Fuente: DGI, IRPF por incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos y Arancel Oficial de la Asociación de Escribanos del Uruguay (art. 16) y Decreto 148/007 (art. 27). Actualizado en septiembre de 2026.
