Qué es el ITP
El ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales) es el impuesto que se paga cuando una propiedad cambia de dueño. En una compraventa, en general lo pagan las dos partes: el vendedor el 2% y el comprador otro 2%. Hay operaciones exoneradas, del todo o en parte, como la primera venta de algunas viviendas promovidas. Se calcula sobre el valor real que fija la Dirección Nacional de Catastro, que suele ser menor que el precio, y lo retiene el escribano el día de la firma.
Es un impuesto nacional que administra la DGI. Acá va lo que les explico a los propietarios con los que trabajo: cuánto es, sobre qué se calcula, un ejemplo con números y qué conviene revisar antes de firmar.
Cuánto se paga de ITP
| Situación | Tasa | Quién la paga |
|---|---|---|
| Compraventa | 2% | El vendedor |
| Compraventa | 2% | El comprador |
| Herencia a hijos, nietos, padres o abuelos (línea recta) | 3% | Los herederos |
| Herencia en los demás casos | 4% | Los herederos |
La tasa la fija la ley y no se negocia. Lo que sí se puede acordar entre las partes es quién se hace cargo de cada gasto, aunque lo habitual es que cada uno pague su 2%.
Sobre qué valor se calcula
El ITP se calcula sobre el valor real que fija la Dirección Nacional de Catastro para ese inmueble, vigente a la fecha de la firma. Ese valor se actualiza por la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC) desde el mes en que se fijó hasta el mes anterior a la escritura.
En la práctica, el valor catastral suele estar por debajo del precio de mercado. Por eso el ITP termina siendo menos de lo que la gente imagina cuando piensa en "el 2% del precio".
El valor real figura en la cédula catastral, que se pide en línea y sin costo en la Dirección Nacional de Catastro. Cómo sacarla con el número de padrón, en este artículo. El escribano la pide igual como parte de los certificados de la venta.
Un ejemplo con números
Una casa se vende en US$ 180.000. Su valor real de Catastro, ya actualizado, es de $ 2.500.000. Con el dólar a $ 40, eso equivale a US$ 62.500.
| Concepto | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| ITP del vendedor | 2% de US$ 62.500 | US$ 1.250 |
| ITP del comprador | 2% de US$ 62.500 | US$ 1.250 |
| Si fuera sobre el precio (no lo es) | 2% de US$ 180.000 | US$ 3.600 |
Los números son de ejemplo. El ITP se liquida en pesos, con el valor real de tu inmueble. Para hacer la cuenta con tus datos, usá la calculadora de costos de venta.
Si vas a vender, el ITP es sólo una parte de lo que te descuentan en la firma. En la tasación te hago la cuenta completa con tus números, o escribime por WhatsApp y lo vemos.
Cómo y cuándo se paga el ITP
El escribano que interviene es agente de retención: cobra el ITP de cada parte en la firma, lo paga y presenta la declaración jurada dentro de los 15 días corridos siguientes. El comprobante es necesario para inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.
La promesa de compraventa y la cesión de una promesa también están alcanzadas por el ITP, con los mismos plazos.
El ITP y el IRPF
Si vendés y te corresponde pagar IRPF por la ganancia, el ITP que pagaste como vendedor se descuenta al calcular esa ganancia (cuando se usa el cálculo real). Lo explico en cómo se calcula el IRPF al vender.
Qué conviene revisar antes de firmar
- El valor catastral. Pedí la cédula catastral con tiempo: es el dato con el que se calcula el impuesto.
- Si es una vivienda promovida. Las viviendas de la Ley 18.795 tienen beneficios fiscales en su primera venta. Si es tu caso, el escribano te dice cuáles aplican.
- Quién paga qué. Dejalo escrito en el boleto de reserva o en la promesa para que no haya sorpresas el día de la escritura.
Preguntas frecuentes
¿El ITP lo paga sólo el comprador?
No. En una compraventa lo pagan las dos partes: 2% el vendedor y 2% el comprador.
¿Se calcula sobre el precio que pagué?
En general, no. Se calcula sobre el valor real de Catastro, actualizado por IPC, que suele ser menor que el precio. El precio sólo cuenta en el caso que explico en la pregunta de abajo.
¿Quién lo cobra?
El escribano, que lo retiene en la firma y lo paga a la DGI dentro de los 15 días corridos.
¿Cuánto es el ITP en una herencia?
3% para herederos en línea recta (hijos, nietos, padres, abuelos) y 4% en los demás casos. Vence al año de la fecha de fallecimiento.
¿El ITP se paga sobre el valor de compra o sobre el de tasación?
En general, sobre ninguno de los dos: se paga sobre el valor real de Catastro, que figura en la cédula catastral, actualizado por IPC. El precio cuenta en un solo caso: si es mayor que el valor de la cédula pero menor que ese valor ya actualizado, el ITP se calcula sobre el precio (Texto Ordenado DGI 2023, Título 19, art. 5).
Fuentes: DGI, Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y Dirección Nacional de Catastro, cédula catastral. Actualizado en noviembre de 2026.
