Qué son
Los gastos comunes son lo que pagan entre todos los propietarios de un edificio para mantener lo que es de todos. Portería, limpieza, ascensores, luz de los espacios comunes, seguros, administración, arreglos.
Cada unidad paga una proporción según su porcentaje en el edificio — que no es lo mismo que su superficie, aunque suelen ir de la mano.
Por qué importa tanto en una venta
Es de las tres primeras preguntas de cualquier comprador, junto con el precio y los metros. Y con razón: los gastos comunes son un costo fijo mensual que se paga para siempre, mientras que el precio se paga una vez.
Un apartamento más barato con gastos comunes altos puede terminar siendo más caro que uno más caro con gastos bajos. El comprador que hace bien la cuenta lo sabe, y el que no la hace se entera después — y no es una buena manera de empezar.
Si estás comparando opciones, esto entra en la misma cuenta que el resto de los costos de comprar.
Qué mirar, además del número
Qué incluyen
Dos edificios con gastos parecidos pueden ser muy distintos. Uno puede incluir agua caliente central y portería 24 horas; el otro, nada más que la limpieza. Preguntá qué entra, no cuánto es.
Si hay fondo de reserva
Es plata ahorrada por el edificio para arreglos grandes. Un edificio con fondo puede cambiar el ascensor sin pedirle nada extra a nadie. Un edificio sin fondo, cuando se rompe algo caro, cobra una cuota extraordinaria — que puede ser considerable y que le va a tocar al que sea propietario en ese momento.
Si hay obras votadas o previstas
Una fachada, un ascensor, la impermeabilización de la azotea. Si la asamblea ya lo votó, ese gasto está pactado aunque todavía no se cobre. Preguntá por las últimas actas de asamblea, no solo por el recibo del mes.
Si el edificio tiene deudores
Cuando varios propietarios no pagan, los que sí pagan terminan cubriendo el faltante o el edificio se deteriora. Es un dato que no aparece en el aviso y que se pregunta a la administración.
La deuda de gastos comunes frena la escritura
Acá está el problema práctico más común. Una deuda de gastos comunes tiene que estar saldada para escriturar, y suele aparecer tarde: cuando el escribano pide el certificado de la administración y salta un saldo de hace tres años que el vendedor daba por resuelto.
Eso no rompe la venta, pero la demora y la tensiona — justo en la etapa donde ya hay plata de reserva de por medio. Pedí el estado de cuenta a la administración antes de publicar, no cuando el escribano lo pida. Va en la misma carpeta que el resto de los papeles.
Casas y PH
Una casa no tiene gastos comunes. Un PH puede tener, dependiendo de cómo esté constituido y de qué comparta con las otras unidades — a veces es un monto chico solo para el mantenimiento del pasaje o la vereda. La diferencia entre estas formas la explico en este artículo.
Es una de las razones por las que hay quien busca casa o PH aunque le convenga más un apartamento: prefiere no tener un costo fijo que no controla.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos comunes los paga el propietario o el inquilino? Depende de lo que diga el contrato de alquiler. Es de las cosas que conviene dejar escritas y sin ambigüedad.
¿Puedo vender si debo gastos comunes? Podés publicar y vender, pero la deuda tiene que quedar saldada para escriturar. Cuanto antes la resuelvas, menos presión vas a tener sobre el cierre.
¿Qué es una cuota extraordinaria? Un cobro adicional que aprueba la asamblea para una obra o gasto puntual que el fondo de reserva no cubre. Preguntá siempre si hay alguna votada.
¿Cómo sé si los gastos comunes de un edificio son altos? Compará con edificios parecidos de la misma zona, mirando qué incluye cada uno. Un número suelto no dice nada sin saber qué servicios cubre.