Cómo vender y comprar al mismo tiempo
Se puede vender tu casa y comprar otra sin quedarte sin techo ni pagar de más. Lo que ordena todo es saber cuánto vale la tuya antes de comprometerte a comprar, y atar las fechas de las dos operaciones en los boletos. Si es tu vivienda, además puede haber exoneración del IRPF, y si las dos operaciones se hacen con la misma inmobiliaria dentro de 90 días, la comisión de la más chica se puede rebajar hasta la mitad.
Pasa cuando la casa quedó grande y la idea es mudarse a un apartamento, o al revés. Acá va cómo se organiza.
Qué va primero, vender o comprar
| Orden | A favor | En contra |
|---|---|---|
| Vender primero | Sabés exactamente con cuánta plata contás | Puede que tengas que mudarte a un lugar provisorio |
| Comprar primero | Elegís con calma y te mudás una sola vez | Necesitás tener la plata o un préstamo mientras vendés la tuya |
| Las dos a la vez, con fechas atadas | Una mudanza y la plata de la venta paga la compra | Hay que coordinar tres partes: vos, tu comprador y tu vendedor |
Lo que casi siempre funciona es empezar por la tasación de la tuya. Con un precio realista, sabés qué podés comprar y cuánto te va a quedar. Comprometerse a comprar sin saber eso es lo que termina en apuros.
Cómo se atan las fechas
La herramienta es el boleto de reserva. En el de tu venta se puede pactar una fecha de escritura y de entrega que te dé tiempo para escriturar la compra. En el de tu compra, una fecha que venga después de cobrar la venta.
Cuando las fechas están bien puestas, las dos escrituras se pueden firmar el mismo día o con pocos días de diferencia, y la plata de una va a la otra.
Si es tu vivienda: cuándo no pagás IRPF
Si vendés tu casa-habitación permanente y comprás otra, la DGI prevé una exoneración del IRPF. Se tienen que cumplir todas estas condiciones:
- La vivienda que vendés no supera las 1.200.000 UI.
- Al menos el 50% de lo que cobrás va a la compra de la nueva vivienda.
- Entre la venta y la compra no pasan más de 12 meses.
- La nueva no supera las 1.800.000 UI.
- Las dos son tu vivienda permanente.
El escribano retiene el impuesto igual al vender. Si después cumplís las condiciones, pedís la devolución a la DGI. La DGI habla del plazo entre la venta y la compra: si pensás comprar antes de vender, consultalo con el escribano antes de firmar.
La comisión cuando hacés las dos operaciones juntas
El arancel de la Cámara Inmobiliaria tiene un artículo para este caso. Si la misma persona vende y compra dentro de 90 días, con la misma inmobiliaria, se cobra el 3% sobre la operación más grande y el 3% sobre la más chica, con una rebaja de hasta la mitad en esta última. En la primera operación se cobra el 3% normal y el ajuste se hace cuando se firma la segunda.
Un ejemplo, antes del IVA:
| Operación | Precio | Comisión |
|---|---|---|
| Vendés tu casa | US$ 250.000 | US$ 7.500 (3%) |
| Comprás un apartamento | US$ 180.000 | US$ 5.400 (3%), con una rebaja de hasta US$ 2.700 |
A la comisión se le suma el IVA. Cómo se calcula y quién la paga, en comisión inmobiliaria por venta.
Cuánto te queda para la próxima
Antes de mirar apartamentos, conviene saber cuánto te llega en mano. De la venta se descuentan la comisión, el ITP y, si corresponde, el IRPF. De la compra, tus propios gastos: comisión, ITP del comprador y escribano, que están en cuánto cuesta comprar.
La primera cuenta la podés hacer en la calculadora de costos de venta, que está al final de este artículo. La cuenta completa, con tu casa y la que querés comprar, te la hago en la tasación. O escribime por WhatsApp y lo vemos.
Si te mudás a algo más chico
Más allá del precio, en un apartamento pesan cosas que en una casa no se miran: los gastos comunes todos los meses, si hay ascensor, en qué piso queda y cuánto se camina hasta el almacén o la parada. Conviene ver las opciones con esas preguntas en la mano antes de enamorarse de una vista.
Preguntas frecuentes
¿Qué conviene hacer primero, vender o comprar?
Depende de si podés comprar sin la plata de la venta. Lo que conviene siempre es tasar la tuya primero, para saber con cuánto contás.
¿Pago IRPF si vendo mi casa para comprar otra?
Puede estar exonerado si es tu vivienda permanente, la vendida no supera las 1.200.000 UI, la nueva no supera las 1.800.000 UI, reinvertís al menos la mitad y comprás dentro de los 12 meses. El escribano retiene igual y después se pide la devolución.
¿Se puede firmar la venta y la compra el mismo día?
Sí, si las fechas quedaron pactadas en los dos boletos y los escribanos coordinan.
¿Hay descuento en la comisión si vendo y compro con la misma inmobiliaria?
El arancel de la Cámara Inmobiliaria prevé que, si las dos operaciones se hacen dentro de 90 días, la comisión de la más chica se pueda rebajar hasta la mitad.
Fuentes: DGI, IRPF por incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos, Arancel Oficial de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (arts. 1, 3 y 12) y DGI, Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales. Verificado el 24 de septiembre de 2026.
