Cuánto cuesta vender una propiedad
Al vender una propiedad en Uruguay, el vendedor paga tres cosas: la comisión inmobiliaria (la mía es el 3% del precio más IVA), el ITP (en general, 2% del valor catastral, salvo exoneraciones) y, si corresponde, el IRPF sobre la ganancia. A eso se suman gastos menores: certificados y deudas de la propiedad, si las hubiera.
Lo que más le importa a un propietario es cuánto le queda en mano. Acá va cada gasto, un ejemplo completo con números y lo que conviene tener listo antes de publicar.
Los gastos, uno por uno
| Gasto | Cuánto es | Sobre qué |
|---|---|---|
| Comisión inmobiliaria | 3% + IVA (3,66%) | El precio de venta |
| ITP del vendedor | 2% | El valor real de Catastro |
| IRPF | 12% de la ganancia, o 1,8% del precio si compraste antes de julio de 2007 | La ganancia |
| Liquidación del IRPF (escribano) | La presupuesta el escribano, sólo si hay IRPF | El caso |
| Certificados y deudas | Depende de la propiedad | Lo que haga falta para escriturar |
La comisión inmobiliaria
La comisión no la fija la ley: la acuerdan el propietario y el agente. La mía es el 3% del precio más IVA, y se paga el día de la firma. Si la propiedad no se vende, no se cobra. Incluye la tasación, las fotos, la publicación, las visitas y la negociación hasta la escritura. De dónde sale ese 3% y quién paga qué lo explico en comisión inmobiliaria por venta.
El ITP
En general, el vendedor paga el 2% y el comprador otro 2%, salvo que la operación esté exonerada. Se calcula sobre el valor real que fija la Dirección Nacional de Catastro, actualizado por IPC, que suele estar por debajo del precio de mercado. Lo retiene el escribano en la firma.
El IRPF
Es el 12% de la ganancia: el precio de venta menos lo que te costó la propiedad, actualizado por la Unidad Indexada, menos las mejoras documentadas y el ITP. Si la compraste antes del 1 de julio de 2007, podés optar por pagar el 1,8% del precio. Si vendés tu vivienda y comprás otra dentro de los 12 meses, puede haber exoneración: la DGI fija los topes y las condiciones.
Certificados y deudas
Para escriturar, la propiedad tiene que estar al día: Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Primaria y gastos comunes si es un edificio. El escribano pide los certificados que lo prueban. Si hay deudas, se pagan antes o en la misma firma, con lo que se cobra.
Lo habitual es que el escribano principal de la compraventa lo elija y lo pague el comprador.
Un ejemplo completo
Un apartamento comprado en 2003 se vende en US$ 180.000. Su valor real de Catastro es de $ 2.500.000 y el dólar está a unos $ 40,2, así que equivale a unos US$ 62.150.
| Concepto | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Precio de venta | US$ 180.000 | |
| Comisión | 3% + IVA de US$ 180.000 | US$ 6.588 |
| ITP del vendedor | 2% de US$ 62.150 | US$ 1.243 |
| IRPF (compra anterior a 2007, opción ficta) | 1,8% de US$ 180.000 | US$ 3.240 |
| Te quedan | unos US$ 168.900 |
Los números son de ejemplo y no incluyen certificados ni deudas. Si la propiedad se compró después de julio de 2007, el IRPF sale de la ganancia real y puede ser muy distinto. Para hacer la cuenta con tus datos, usá la calculadora de costos de venta. Si preferís que la hagamos juntos, escribime por WhatsApp con el precio que tenés en mente y el año en que compraste.
Qué conviene tener listo antes de publicar
- El título de propiedad y la cédula catastral, que tiene el valor con el que se calcula el ITP.
- Los recibos de Contribución Inmobiliaria, Primaria y gastos comunes al día.
- La fecha y el precio de tu compra, y los comprobantes de mejoras si las hiciste: sirven para calcular el IRPF.
- Si la heredaste, los papeles de la sucesión terminada.
Con eso, en la tasación te doy el valor de venta y una cuenta de lo que te queda en mano. La tasación es sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la comisión, el comprador o el vendedor?
Cada parte le paga a su agente lo que haya acordado con él. Conviene dejarlo por escrito desde el principio.
¿El ITP se calcula sobre el precio de venta?
No, sobre el valor real de Catastro, que en general es menor.
¿Siempre se paga IRPF al vender?
Con el cálculo real, sólo si hay ganancia. Con la opción ficta (compras anteriores a julio de 2007) siempre da un monto: el 1,8% del precio.
¿Puedo saber cuánto me queda antes de poner la propiedad en venta?
Sí. Es lo primero que hago en la tasación: el valor de venta y los gastos, para que sepas el neto antes de decidir.
Fuentes: DGI, ITP y DGI, IRPF por venta de inmuebles urbanos, Arancel Oficial de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (arts. 1 y 12) y Arancel Oficial de la Asociación de Escribanos del Uruguay (art. 16). Actualizado en septiembre de 2026.
