Cuánto vale tu casa
Tu casa vale el precio al que se vendería hoy, a un comprador real. Ese número sale de comparar con propiedades parecidas que se vendieron hace poco cerca de la tuya y de ajustar por lo que tiene la tuya. El precio de los portales y el valor catastral sirven de referencia, pero ninguno de los dos es el valor.
Antes de decidir si vender, es lo primero que conviene saber. Acá va cómo se llega a ese número, qué datos engañan y qué podés mirar vos antes de pedir una tasación.
Los tres números que se confunden
| Número | Qué es | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Precio de publicación | Lo que pide cada dueño en los portales | Ver qué hay a la venta y a qué precio compite la tuya |
| Valor catastral | El valor fiscal que le asigna Catastro al padrón | Calcular impuestos, como el ITP. Suele estar bastante por debajo del mercado |
| Valor de mercado | El precio al que se cierra una venta | Poner el precio y decidir si vender |
El que importa para vender es el tercero, y es el único que no aparece escrito en ningún aviso.
Por qué el precio de los portales engaña
Un aviso muestra lo que el dueño quiere cobrar. No dice a cuánto se terminó vendiendo, ni si se vendió. Las propiedades que quedan publicadas durante meses suelen ser justamente las que tienen un precio alto, así que si mirás los avisos de tu cuadra estás mirando, sobre todo, los que no se venden.
Sirven igual. Te muestran contra qué compite tu casa: si en tu barrio hay diez apartamentos parecidos publicados, el comprador los va a comparar con el tuyo antes de llamarte.
Por qué el valor catastral tampoco es el precio
Es un valor fiscal. Se usa para calcular el ITP y otros tributos, y en la práctica suele quedar lejos del precio de mercado. Conviene tenerlo a mano igual, porque con él se sabe cuánto te van a retener al vender. Cómo sacarlo gratis, en cómo saber el valor catastral por padrón.
Qué mira una tasación
Cuando voy a ver una propiedad, esto es lo que cambia el número:
- La ubicación exacta: la cuadra, la orientación, qué hay enfrente y cuánto ruido llega.
- Los metros propios y los de terrazas o patios, que no valen lo mismo.
- El estado: lo que un comprador va a tener que arreglar apenas entre.
- En un apartamento, el piso, el ascensor, la vista y los gastos comunes.
- El garaje, la luz natural y la distribución.
- Que los papeles estén en regla: una obra sin registrar o una deuda frenan la venta y bajan el precio.
- Lo que se vendió hace poco en la zona, con características parecidas.
Con eso se arma un rango de precio y, dentro de ese rango, una estrategia: a cuánto publicar, cuánto margen dejar para negociar y cuánto puede tardar. Lo cuento con más detalle en cómo poner el precio a tu propiedad.
Lo que no suma tanto como uno cree
Lo que pagaste al comprarla y lo que invertiste en reformas importan para tu cuenta, sobre todo para el IRPF. El comprador no lo mira así: paga por lo que ve y por lo que hay alrededor. Una cocina nueva ayuda a vender, pero rara vez se recupera peso por peso en el precio.
El cariño por la casa tampoco entra en la cuenta. Es lo más difícil de separar cuando uno vendió los años de su familia ahí adentro.
Cuánto cuesta saberlo
Hay dos cosas distintas que se llaman tasación. La tasación formal por escrito, la que piden un juzgado o un banco, tiene según el arancel de la Cámara Inmobiliaria un honorario del 1% del valor tasado. La tasación para vender, que es la que hago yo, es sin compromiso: no te obliga a vender.
Si querés saber cuánto vale la tuya, pedí la tasación: voy, la veo y te digo el valor con los números en la mano. También podés escribirme por WhatsApp con el barrio y lo que tenés.
Qué podés juntar antes
- La cédula catastral, que es gratis y se saca en línea con el padrón.
- El año en que la compraste y lo que pagaste. Sin eso no se puede calcular el IRPF.
- Los metros, si los tenés en planos o en el título.
- En un apartamento, el último recibo de gastos comunes.
Con esos datos, en la misma visita te puedo decir cuánto vale y cuánto te quedaría en mano después de la comisión y los impuestos. Una cuenta aproximada la podés hacer ya en la calculadora de costos de venta.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé cuánto vale mi casa?
Comparando con ventas recientes de propiedades parecidas en tu zona y ajustando por ubicación, metros, estado y papeles. Es lo que hace una tasación.
¿El valor catastral es lo que vale mi casa?
No. Es un valor fiscal que se usa para calcular impuestos y suele estar por debajo del precio de mercado.
¿Sirven los precios de los portales?
Como referencia de la competencia, sí. Como valor, no: son precios pedidos, y las propiedades que quedan más tiempo publicadas suelen ser las más caras para lo que ofrecen.
¿Qué tasaciones se pagan?
Una tasación formal por escrito para un banco o un juzgado tiene un honorario del 1% del valor tasado según el arancel de la Cámara Inmobiliaria. La mía, para vender, es sin compromiso.
¿Pedir una tasación me obliga a vender?
No. Saber cuánto vale sirve igual para decidir si vender, alquilar o esperar.
Fuentes: Dirección Nacional de Catastro, cédula catastral, DGI, Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y Arancel Oficial de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (art. 5). Verificado el 24 de septiembre de 2026.
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