¿Se puede vender tu parte de una casa heredada?
Sí, pero con límites. Lo que un heredero puede vender por su cuenta es su derecho en la herencia, con una cesión de derechos hereditarios en escritura pública. La casa entera necesita la sucesión inscripta y la firma de todos. Y si alguno no quiere vender, cualquiera puede pedir la partición en el juzgado.
Un ejemplo inventado para todo el artículo. Supongamos que tres hermanos heredan la casa de su madre: Ana vive ahí, Bruno necesita la plata y Carla vive en el exterior y le da lo mismo. Cada uno tiene un tercio. ¿Qué puede hacer Bruno?
Sin sucesión, la casa no se puede vender
Mientras no se hace la sucesión, la casa sigue a nombre de la persona que falleció. El Registro de la Propiedad no inscribe una venta si quien vende no figura como titular en la inscripción anterior: es lo que la ley llama tracto sucesivo (Ley 16.871, art. 57). Hay excepciones puntuales, como cumplir una promesa de venta que ya había firmado la persona que falleció (art. 58). El puente entre la madre y los hijos es el certificado de resultancias de autos, que se inscribe en el Registro (art. 17) dentro de los 30 días de expedido (art. 33).
Los pasos, los papeles y los plazos están en cómo se hace una sucesión en Uruguay. Mientras avanza, la casa se puede tasar y preparar, como cuento en cómo vender una propiedad heredada. Lo que no se puede es escriturar.
¿Y una casa en sucesión?
Lo que sí se puede firmar antes es una cesión de derechos hereditarios. El Código Civil exige que la venta de una sucesión hereditaria se haga en escritura pública y se inscriba en el Registro para que surta efecto (art. 1664), y la Ley 16.871 la incluye entre los actos que se inscriben (art. 45). Pero quien compra no compra la casa: compra el lugar del heredero en la herencia.
Las tres salidas cuando son varios herederos
Vender la casa entre todos
Todos firman la venta y cada uno cobra según su parte. Si alguno vive afuera, como Carla, puede dar un poder para que otro firme por ella: lo explico en vender estando en el exterior.
Si todos tienen la libre administración de sus bienes, también pueden repartir la herencia de común acuerdo, sin juicio (Código Civil, art. 1127). Esa partición tiene que hacerse en escritura pública para que produzca efectos (art. 1128). Si entre los herederos hay un menor o alguien bajo curatela, el acuerdo necesita la aprobación del juez (art. 1130).
Que uno se quede con la casa y les pague a los demás
Ana quiere seguir viviendo ahí. Puede quedarse con la casa y pagarles a Bruno y a Carla lo que les corresponde. Se puede instrumentar en la partición, adjudicándole la casa a ella y compensando en dinero la diferencia (la ley prevé esa compensación en el art. 1142), o con una cesión de los derechos de sus hermanos. Cuál conviene, por impuestos y por costos, lo define el escribano con los papeles a la vista.
Si la casa se le adjudica a Ana en la partición y algún día la vende, para el IRPF cuenta la fecha en que la compró la madre (Decreto 148/007, art. 26 ter). Cómo se hace esa cuenta, en IRPF al vender una propiedad heredada.
Vender sólo tu parte a alguien de afuera
Bruno puede ceder sus derechos hereditarios a un tercero. Si no especifica los bienes, sólo responde de ser heredero (Código Civil, art. 1767). Es legal, pero casi nunca rinde.
- El comprador entra a una casa con dos dueños que no conoce, donde además vive uno de ellos.
- No la puede usar ni vender sola. Para salir de ahí tiene que pedir la partición: el Código le da el mismo derecho que tenía el heredero (art. 1120).
- Pocos compran eso, y el que compra descuenta el riesgo y la demora: la oferta queda bastante por debajo de lo que valdría ese tercio vendiendo la casa entera.
Además, la cesión paga ITP como una venta. Y Ana y Carla pasan a compartir la casa con un desconocido que puede pedir la partición.
Qué pasa si un heredero no quiere vender: la partición judicial
Nadie está obligado a quedarse en una herencia sin repartir. Lo dice el Código Civil: "La partición de la herencia podrá siempre pedirse, cualquiera que sea la prohibición del testador o el pacto que haya en contrario", salvo leyes especiales (art. 1115). La puede pedir cualquiera de los coherederos (art. 1116).
Si no hay acuerdo de todos, la partición se hace en el juzgado (art. 1132), con las reglas del Código Civil y los agregados del Código General del Proceso (art. 420). A grandes rasgos:
- Se hace un inventario de los bienes y se tasan. Los inmuebles los tasan peritos, que tienen que decir si la casa admite cómoda división y de qué manera (arts. 1134 y 1135).
- Si la casa no se puede dividir sin perder valor o sin romper la igualdad entre los lotes, basta que uno de los herederos pida la venta pública para que se haga (art. 1137).
- Un contador arma los lotes y la propuesta de adjudicación. Si en la audiencia los herederos no están conformes, los lotes se sortean (art. 1143).
En el ejemplo: si Ana no quiere vender ni comprar, Bruno puede pedir la partición, y una casa que no se puede partir termina en remate. En un remate el precio lo pone quien esté ese día, no un comprador que tuvo tiempo de visitarla y comparar. Y peritos, contador y abogados cobran, lo que achica lo que queda para repartir.
Dos cosas más. El juicio se puede frenar: si en el camino se ponen de acuerdo, pueden dejar la vía judicial y terminar la partición por escritura (art. 1132). Y el tiempo juega: si un heredero posee la casa en nombre propio, como único dueño, la acción para pedir la partición contra él vence a los veinte años. Si la ocupa a nombre de todos, no prescribe (art. 1150). Tu caso lo tiene que ver un abogado o un escribano.
Cómo se fija el precio entre hermanos
A veces el desacuerdo es, en el fondo, cuánto vale la casa, y cada heredero tiene su número. Lo que destraba es un valor que no salga de ninguno de ellos. Eso es lo que hago cuando taso: visito la propiedad, la comparo con lo que se vendió cerca y entrego el valor por escrito con su explicación, para que todos lean lo mismo. No obliga a vender conmigo. Los tipos de tasación y quién hace cada una están en tasación de una casa en Uruguay.
Con ese número, conviene acordar por escrito antes de publicar:
- El precio mínimo que aceptan todos.
- Quién responde las ofertas y en cuánto tiempo.
- Quién paga la contribución, los gastos comunes y los arreglos hasta que se venda, y cómo se descuenta después.
Qué impuestos aparecen (ITP e IRPF)
La herencia tiene su propio ITP: 3% si heredan hijos, nietos, padres o abuelos, y 4% en los demás casos, sobre el valor real de Catastro, y se paga dentro del año del fallecimiento.
En la venta, el ITP es de 2% para quien vende y 2% para quien compra, sobre el valor real de Catastro. La DGI incluye en el mismo impuesto las cesiones de derechos hereditarios sobre inmuebles. Detalle en ITP en Uruguay.
El IRPF es el 12% de la ganancia, y cada heredero lo paga sobre su parte. En la venta, lo calcula y lo retiene el escribano en la firma.
Antes de discutir, un número
El primer paso no te compromete a nada: saber cuánto vale la casa hoy y cuánto le queda a cada uno después de impuestos y gastos. Con eso pueden decidir si venden entre todos o si uno compra la parte de los demás. Pedí la tasación o, si preferís contarme el caso primero, escribime por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una propiedad sin hacer la sucesión?
La propiedad, en general no: salvo excepciones puntuales, el Registro no inscribe la venta si la casa sigue a nombre de la persona que falleció. Lo que se puede firmar antes es una cesión de derechos hereditarios, en escritura pública e inscripta en el Registro.
¿Puedo obligar a mis hermanos a vender la casa heredada?
A venderla en el mercado, no. Pero cualquier heredero puede pedir la partición en el juzgado, y si la casa no admite cómoda división, basta que uno pida la venta pública para que se haga.
¿Un heredero puede vender su parte por su cuenta?
Puede ceder sus derechos hereditarios. Quien los compra queda en su lugar, con derecho a pedir la partición. Lo que no puede es vender la casa entera ni un pedazo de ella.
¿Qué pasa si un hermano vive en la casa y no quiere irse?
Los demás pueden venderle su parte o pedir la partición. Si él ocupa la casa como único dueño, la acción contra él vence a los veinte años: no conviene dejarlo correr.
Fuentes: Código Civil, arts. 1115, 1116, 1120, 1127, 1128, 1132, 1135, 1137, 1142, 1150, 1664 y 1767 · Código General del Proceso, art. 420 · Ley 16.871, arts. 17, 33, 45, 57 y 58 · Decreto 148/007, art. 26 ter · DGI, Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales · DGI, IRPF por incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos. Verificado el 5 de noviembre de 2026.
