Cómo se calcula el IRPF de una propiedad heredada
Si vendés una propiedad que heredaste, el IRPF se calcula como en cualquier venta: el 12% de la ganancia. La diferencia está en el costo que se resta: es lo que pagó la persona que falleció cuando la compró, actualizado, más las mejoras que se puedan documentar.
Conviene saberlo antes de fijar el precio, porque cambia lo que queda para repartir. Acá va la regla, las dos formas de cálculo y un ejemplo.
Qué costo se toma
La DGI lo dice en su Resolución 662/007: para los bienes que llegaron por una sucesión, el costo es el de adquisición de la persona que falleció, actualizado, más el costo actualizado de las mejoras que se le hayan hecho, documentadas.
- El costo se actualiza por la variación de la Unidad Indexada entre la compra y la venta. Si la compra es anterior a la UI, el tramo de antes se actualiza por IPC.
- Las mejoras cuentan si hay facturas. En la mano de obra, además, tienen que estar pagos los aportes al BPS.
- Se resta también el ITP que pagás como vendedor en esta venta.
El valor que figura en la sucesión no reemplaza al costo de compra. Lo que manda es lo que se pagó cuando se compró.
Si no aparece la escritura de compra
Pasa con casas compradas hace muchos años. Cuando el precio que pagó la persona que falleció no se puede determinar, la misma resolución manda aplicar los criterios de valuación de otra norma de la DGI (el artículo 73 del Decreto 150/007). La cuenta la hace el escribano con los antecedentes del título, así que conviene juntar todo lo que haya antes de poner un precio.
Real o ficto
| Cuándo se compró | Qué cálculo se puede usar |
|---|---|
| Antes del 1 de julio de 2007 | El real (12% de la ganancia) o el ficto (12% sobre el 15% del precio, es decir 1,8% del precio) |
| Desde el 1 de julio de 2007 | Sólo el real |
Para saber qué fecha cuenta, el Decreto 148/007 aclara un caso: si la propiedad te la adjudicaron en la partición de la herencia, se toma la fecha en que la compró la persona que falleció. En los demás casos, que el escribano confirme la fecha antes de firmar, porque decide si podés usar el ficto.
¿Cuál conviene? La que dé menos. Si la casa se compró hace décadas a un precio bajo, la ganancia real suele ser alta y el ficto sale más barato.
Un ejemplo con números
Una casa heredada se vende en US$ 200.000.
| Caso | Cuenta | IRPF |
|---|---|---|
| La compraron los padres en 1995: ficto | 15% de US$ 200.000 = US$ 30.000, y el 12% de eso | US$ 3.600 |
| La compraron en 2012. Supongamos que el costo actualizado da US$ 150.000 y el ITP del vendedor, US$ 1.200: real | US$ 200.000 − 150.000 − 1.200 = US$ 48.800 de ganancia, y el 12% de eso | US$ 5.856 |
Si son varios herederos, cada uno vende su parte y la cuenta se hace sobre la parte de cada uno. El escribano retiene el impuesto en la firma.
Si querés saber cuánto les quedaría a ustedes, en la tasación les doy el valor y hago esta cuenta con sus números. También podés escribirme por WhatsApp con el año en que se compró.
Si vivís en la casa que heredaste
Si es tu casa-habitación permanente y vendés para comprar otra, puede aplicar la exoneración del IRPF para la vivienda, con topes de valor y un plazo de 12 meses. Las condiciones están en vender tu casa para comprar otra.
El ITP de la herencia es otro impuesto
No hay que confundirlo con el de la venta. El ITP de la herencia (3% o 4% del valor catastral) se paga dentro del año del fallecimiento, como explico en cómo se hace una sucesión. En la cuenta del IRPF de la venta lo que se resta es el ITP que pagás como vendedor al vender.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IRPF al vender una casa heredada?
Sí, si hay ganancia. Se calcula como en cualquier venta, con el costo de compra de la persona que falleció.
¿Qué costo se toma si heredé la propiedad?
El que pagó quien falleció cuando la compró, actualizado por UI, más las mejoras documentadas.
¿Puedo usar el ficto del 1,8%?
Si la propiedad se compró antes del 1 de julio de 2007. Si te la adjudicaron en la partición de la herencia, cuenta la fecha en que la compró la persona que falleció.
¿Qué pasa si no está la escritura de compra?
La DGI prevé otros criterios de valuación para ese caso. El escribano los aplica con los antecedentes del título.
¿Quién calcula y paga el IRPF?
El escribano de la venta: lo calcula, lo retiene en la firma y lo paga.
Fuentes: Resolución DGI 662/007 (numeral 25), Decreto 148/007 (arts. 26 y 26 ter), DGI, IRPF por incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos y DGI, Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales. Verificado el 24 de septiembre de 2026.
