Una propiedad heredada no se vende como cualquier otra
Antes de pensar en el precio, hay algo que resolver: quién puede firmar la venta. En una venta común eso está claro. En una herencia no, y es el motivo por el que la mayoría de estas operaciones se frenan meses antes de llegar a una oferta.
Puede pasar que la familia decida vender la casa, coordine la visita y las fotos, y recién ahí aparezca que la sucesión nunca se hizo. La propiedad sigue a nombre de una persona fallecida. No se puede escriturar, y publicarla así es hacerle perder tiempo a todos, empezando por los interesados.
Lo que tiene que estar resuelto antes de publicar
La sucesión
Es el trámite que pone la propiedad a nombre de quienes la heredaron. Hasta que no termina, los herederos no pueden vender. Lo lleva un escribano y los tiempos dependen de cuántos herederos hay, si están todos ubicados y si hay acuerdo. No es un trámite de una semana.
Los papeles, los pasos y los plazos que marca la ley, en cómo se hace una sucesión en Uruguay. Si querés entender qué hace exactamente el escribano en una compraventa, lo cuento en este artículo. En una sucesión su rol arranca mucho antes.
El acuerdo entre los herederos
Si son varios, la venta necesita que todos estén de acuerdo. No alcanza con la mayoría. Y "de acuerdo" no es solo querer vender: también incluye el precio mínimo que aceptan y cómo se reparte la plata.
Conviene tener esa conversación antes de recibir una oferta, no después. Una oferta concreta sobre la mesa, con un plazo corto para responder, es el peor momento para descubrir que un hermano esperaba veinte mil dólares más.
Los papeles de la propiedad
Los mismos que en cualquier venta (título, planos, certificados, gastos comunes al día), más los de la sucesión. La lista completa está en el artículo sobre documentación.
En propiedades heredadas suele faltar algo: un plano de una reforma vieja que nunca se registró, una deuda de contribución acumulada, un título con una observación de hace décadas. Cuanto antes aparezca, menos cuesta arreglarlo.
Cuando no todos quieren vender
Pasa. Uno vive en la casa, otro necesita la plata, un tercero está en el exterior y no contesta.
Algo parecido pasa cuando la propiedad es de una pareja que se separa: lo cuento en vender la casa en un divorcio.
Las salidas habituales son tres: que quien quiere quedarse le compre la parte a los demás, que se venda y se reparta, o que se resuelva judicialmente, que es la más lenta y la que menos plata deja para todos, porque los tiempos y los costos se comen la diferencia.
Mi trabajo acá es darles un número real para que decidan con información: cuánto vale hoy, cuánto puede demorar y qué queda después de gastos. Eso es una tasación, sin compromiso.
Los impuestos
La venta de un inmueble heredado tributa igual que cualquier otra, pero el cálculo del IRPF tiene particularidades según cómo y cuándo se adquirió el bien. El ITP también aplica.
No te fíes de lo que te diga un agente inmobiliario sobre tu caso puntual, ni de lo que te diga yo. Eso lo calcula el escribano con los papeles a la vista, y conviene pedirlo antes de aceptar una oferta, no después. Cómo se hace la cuenta del IRPF en una herencia, con un ejemplo, en IRPF al vender una propiedad heredada.
Cuánto cuesta la sucesión
Antes de la venta hay dos costos propios de la herencia, que pagan los herederos:
| Concepto | Cuánto | Cuándo |
|---|---|---|
| ITP de la herencia | 3% si heredan hijos, nietos, padres o abuelos. 4% en los demás casos | Vence al año de la fecha de fallecimiento |
| Honorarios del escribano por la sucesión | No hay tarifa fija: dependen de los bienes y del caso | Al terminar, cuando se expide el certificado de resultancias de autos |
El ITP se calcula sobre el valor real de Catastro, igual que en una venta. Cómo saberlo, en cómo saber el valor catastral. Los honorarios del escribano se dividen entre los herederos según la parte de cada uno.
Después, la venta tiene los costos de cualquier venta: la comisión, el ITP del vendedor y, si corresponde, el IRPF. Están en cuánto cuesta vender una propiedad.
Si están pensando en vender, en la tasación les doy el valor y la cuenta de lo que queda para repartir. También pueden escribirme por WhatsApp.
Cuánto demora todo esto
La sucesión y la venta son dos procesos distintos que pueden ir en paralelo hasta cierto punto: se puede preparar y hasta publicar la propiedad mientras la sucesión avanza, siempre que se le diga la verdad al interesado desde el primer día. Lo que no se puede es firmar.
Ser claro con eso desde el aviso filtra a los que necesitan mudarse el mes que viene y deja a los que pueden esperar. Es preferible tener menos consultas y que sean reales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo poner en venta una propiedad si la sucesión no terminó? Se puede publicar y mostrar, avisando la situación desde el principio. Lo que no se puede es escriturar hasta que la sucesión esté resuelta.
¿Cuánto cuesta una sucesión en Uruguay? Los dos costos principales son el ITP de la herencia (3% en línea recta y 4% en los demás casos, sobre el valor catastral) y los honorarios del escribano, que no tienen una tarifa fija: dependen de los bienes y del caso.
¿Necesito que estén todos los herederos de acuerdo? Sí. Para vender hacen falta todos, no la mayoría. Si alguno no está de acuerdo, las alternativas son que le compren su parte o resolverlo por vía judicial.
¿Qué pasa si un heredero vive en el exterior? Puede otorgar un poder para que alguien firme por él. Lo cuento en el artículo sobre vender desde afuera.
¿Conviene tasarla antes de terminar la sucesión? Sí, y bastante. Saber cuánto vale ayuda a los herederos a decidir si venden o si uno le compra a los otros, y evita discusiones basadas en lo que "dicen que salió" el apartamento del vecino.
Fuentes: DGI, Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y Arancel Oficial de la Asociación de Escribanos del Uruguay (art. 14). Verificado el 23 de septiembre de 2026.
