Los cuatro valores de tu casa, en pocas palabras
Tu casa tiene cuatro números y cada uno responde otra pregunta. El valor catastral, que Catastro llama valor real, es fiscal y sirve para calcular impuestos como el ITP. El de tasación estima a cuánto se vendería hoy. El de publicación es lo que pedís en el aviso. Y el de escritura es el precio que finalmente se firma.
Confundirlos lleva a errores caros: publicar con el número equivocado, sorprenderse con lo que retienen en la firma o pensar que la casa vale lo que dice un papel de Catastro.
Valor catastral (o valor real): qué es y para qué se usa
Es el valor que la Dirección Nacional de Catastro le asigna a cada padrón. Figura en la cédula catastral, que se saca gratis en la Sede Electrónica de Catastro con el departamento, la localidad y el número de padrón. Cómo sacarla paso a paso está en cómo saber el valor catastral por padrón.
Es un valor fiscal. No busca medir lo que pagaría un comprador por tu casa, así que no hay que esperar que coincida con el precio ni usarlo para ponerle precio. Donde sí manda es en los impuestos de la venta.
En el ITP
El ITP en una compraventa es del 2% para el vendedor y del 2% para el comprador. Según el Texto Ordenado de la DGI, se calcula sobre el valor real vigente, actualizado por la variación del IPC desde el mes en que se fijó hasta el mes anterior a la operación.
Hay un detalle que conviene saber: si esa actualización da un valor mayor que el precio pactado, el ITP se calcula sobre el precio. Dicho de otra forma, el ITP toma el menor de los dos.
En el IRPF
Para el IRPF pasa lo contrario. La DGI toma el precio de venta o el valor real fijado por Catastro, el que sea mayor. Con el cálculo real, a ese número se le resta el costo de compra actualizado (por la Unidad Indexada, o por IPC en el tramo anterior a junio de 2002), las mejoras documentadas y el ITP que pagás como vendedor. Con el ficto, que sólo pueden usar quienes compraron antes del 1 de julio de 2007, la ganancia es el 15% de ese mismo número.
Si el valor catastral te parece mal
Catastro tiene un trámite de revisión del valor catastral. Es un estudio de actualización del valor del padrón. Se hace en línea, con usuario registrado en la Sede Electrónica, o en persona con agenda previa. Pide, entre otras cosas, un croquis de las construcciones, una declaración jurada de caracterización urbana hecha por un arquitecto o un ingeniero agrimensor y certificados notariales. El resultado es el valor que fije Catastro, no el que vos proponés.
Valor de tasación: a cuánto se vendería hoy
La tasación estima el precio al que un comprador real pagaría hoy por tu casa. No sale de una fórmula. Sale de comparar con propiedades parecidas que se vendieron hace poco cerca y de ajustar por lo que tiene la tuya.
Cuando taso, voy a ver la propiedad, la comparo con lo que se vendió en la zona y te doy el valor por escrito con su explicación. Lo que más mueve ese número:
- La ubicación exacta: la cuadra, qué hay enfrente, el ruido.
- El estado: lo que el comprador va a tener que arreglar apenas entre.
- La orientación y la luz, el piso, la vista y el garaje.
- Los papeles: una obra sin regularizar o una deuda cambian el precio y quién puede comprar.
Un consejo general: ni el valor catastral ni el promedio del barrio te dicen cuánto vale tu casa. Dos propiedades de la misma cuadra pueden valer muy distinto. Qué datos engañan y cuáles sirven está en cuánto vale mi casa.
Si buscás un dato oficial del mercado, el INE publica los Indicadores de Actividad Inmobiliaria del mercado de compraventa. Se arman con los registros de la Dirección General de Registros y muestran cuántas compraventas se inscriben y la mediana de sus precios en dólares. El propio INE aclara que la evolución de esos valores depende también de qué propiedades se vendieron en cada período. Sirve para ver hacia dónde va el mercado, no para tasar una casa en particular.
Si el comprador pide un préstamo, el banco hace su propia tasación para decidir cuánto presta, y puede dar otro número. Los tipos de tasación están en tasación de una casa en Uruguay.
Precio de publicación: lo que pedís
Es el número que va en el aviso. Lo decidís vos, idealmente a partir de la tasación y con algo de margen para negociar. Es un precio de salida pensado para atraer compradores que de verdad pueden pagarlo.
Por eso los avisos engañan cuando se usan para valuar. Muestran lo que cada dueño pide, no a cuánto se vendió ni si se vendió. Sirven para otra cosa: ver contra qué compite tu casa. Cómo llegar a ese número está en cómo poner el precio correcto a tu propiedad.
Precio de escritura: el que se firma
Es el precio que acordaron comprador y vendedor después de negociar y que queda en la escritura. Es el único de los cuatro que es un hecho y no una estimación.
Con ese precio y el valor real se calculan los impuestos de la venta: el ITP sobre el valor real actualizado, salvo que el precio sea menor, y el IRPF sobre el mayor de los dos. Los dos los retiene el escribano en la firma.
Ese número también te acompaña después. El día que vendas, el IRPF por el cálculo real parte del valor de compra actualizado, que sale de tu escritura de compra. Por eso conviene que el precio de escritura sea el que realmente se pagó: es el costo que el comprador va a poder descontar cuando venda. Tu escribano te confirma cómo se aplica a tu caso.
Por qué los cuatro valores no coinciden
Porque cada uno se arma con información distinta y para otro fin:
- El catastral es fiscal. Para el ITP, la ley lo actualiza por IPC, no por lo que se vende en tu cuadra.
- El de tasación mira tu casa y lo que se vendió cerca.
- El de publicación suma una decisión tuya: cuánto margen dejar para negociar.
- El de escritura es el resultado de la negociación con un comprador concreto.
Supongamos que tu cédula catastral da un número que, pasado a dólares, queda lejos de lo que te dijeron en la tasación. No quiere decir que una esté mal: una mide impuestos y la otra, lo que pagaría un comprador.
Supongamos ahora una venta en la que el valor real actualizado da más que el precio firmado. Ahí el ITP se calcula sobre el precio y el IRPF sobre el valor real. Por eso conviene tener la cédula antes de fijar el precio y no el día de la firma.
Qué número usar para cada decisión
- Para saber si te conviene vender y cuánto te queda en mano: la tasación, menos impuestos y comisión. Una cuenta aproximada la podés hacer en la calculadora de costos de venta.
- Para calcular el ITP: el valor real de la cédula catastral, comparado con el precio.
- Para estimar el IRPF: el precio que esperás firmar, el valor real, el año en que compraste y cuánto pagaste.
- Para salir a publicar: un precio armado sobre la tasación, con margen chico.
- Para negociar una oferta: la tasación y lo que dijeron los compradores en las visitas.
Si tenés dudas sobre los impuestos de tu operación, confirmalas con un escribano o un contador antes de firmar.
Si querés ver los cuatro números de tu casa
Traé la cédula catastral y, si la tenés, tu escritura de compra. En la tasación voy a ver la propiedad, te doy el valor por escrito y lo ponemos al lado del catastral para que sepas qué precio pedir y cuánto te quedaría. No te obliga a vender. Si preferís arrancar por mensaje, escribime por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿El ITP se paga sobre el valor de compra o sobre el de tasación?
Sobre ninguno de los dos. Se paga sobre el valor real de Catastro actualizado por IPC. Si ese valor da más que el precio pactado, se paga sobre el precio.
¿Por qué el valor catastral es más bajo que el valor de mercado?
Porque no busca medir el mercado. Es un valor fiscal que fija Catastro para calcular impuestos, y para el ITP se actualiza por IPC, no por los precios de venta de tu zona. Por eso no sirve para ponerle precio a tu casa.
¿El IRPF se calcula sobre el precio o sobre el valor catastral?
Sobre el mayor de los dos: el precio de venta o el valor real fijado por Catastro.
¿Puedo pedir que cambien el valor catastral de mi casa?
Sí, con el trámite de revisión del valor catastral de la Dirección Nacional de Catastro. Pide documentación técnica firmada por un profesional, y el valor nuevo lo fija Catastro.
Fuentes: DGI, Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales · IMPO, Texto Ordenado 2023, Título 19, art. 5 (monto imponible del ITP) · IMPO, Título 19, art. 7 (tasas) · DGI, IRPF por incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos · Dirección Nacional de Catastro, cédula catastral · Dirección Nacional de Catastro, revisión del valor catastral · MEF, preguntas frecuentes de Catastro · INE, Indicadores de Actividad Inmobiliaria, compraventa. Verificado en noviembre de 2026.
