Si el cónyuge sobreviviente vive en la casa, no se vende como cualquier herencia
Cuando muere uno de los cónyuges y la casa donde vivían forma parte de la herencia, el Código Civil le da al sobreviviente un derecho real de habitación, vitalicio, sin que el sobreviviente pague por vivir ahí. Aplica cuando también heredan otras personas, y tiene condiciones. Mientras exista, los herederos no pueden vender la casa sin tenerlo en cuenta.
Conviene verlo antes de publicar, no cuando ya hay un comprador esperando.
Qué dice el artículo 881 del Código Civil
El artículo 881 tiene varios incisos sobre este derecho. Lo central, en pocas palabras:
- Si, una vez pagadas las deudas de la sucesión, queda en el patrimonio un inmueble destinado a vivienda que fue el hogar conyugal, y concurren otras personas con derecho a heredar o legatarios, el cónyuge sobreviviente tiene un derecho real de habitación, vitalicio, sin que el sobreviviente pague por vivir ahí.
- Da igual si la casa era propiedad del fallecido, ganancial o común del matrimonio.
- Si no quedó el inmueble que fue el hogar conyugal, los herederos tienen que proporcionarle otro que reciba su conformidad. Si no hay acuerdo, decide el juez.
- Incluye también el derecho de uso vitalicio de los muebles que equipaban la casa.
Un derecho real no es un permiso ni un favor de los herederos: es un derecho sobre la casa, que la ley reconoce.
Cuándo se pierde o no corresponde
El mismo artículo fija límites. Según el texto del Código Civil, el derecho de habitación y el de uso de los muebles se pierden si el cónyuge sobreviviente:
- contrae nuevas nupcias;
- vive en concubinato;
- o adquiere un inmueble apto para vivienda, de similares condiciones al que fue su hogar conyugal.
Tampoco lo tiene, según el artículo, si al abrirse la sucesión ya era dueño de otro inmueble apto para vivienda, similar al hogar conyugal. Y si los cónyuges estaban separados de cuerpos, el cónyuge culpable no lo tiene. Si estaban separados de hecho, la culpabilidad se resuelve con los herederos por el procedimiento extraordinario.
Hay más detalles, por ejemplo sobre cómo se imputa este derecho a la porción de cada heredero y cuánto tiempo mínimo de matrimonio o concubinato se exige para eso. Es un tema técnico que define el escribano o el abogado de la sucesión.
Qué cambia al vender
La casa no se puede tratar como si estuviera vacía. Si querés vender una propiedad heredada y hay un cónyuge sobreviviente que vive ahí, estas son las preguntas que tienen que quedar contestadas antes de salir a publicar:
- ¿Se abrió la sucesión y está avanzada? Sin sucesión no hay quién firme. Lo cuento en este artículo.
- ¿Corresponde el derecho de habitación en este caso? Depende de las condiciones del artículo 881: que haya otros herederos o legatarios, que la casa fuera el hogar conyugal, que el sobreviviente no tenga otra vivienda similar.
- ¿El sobreviviente quiere seguir viviendo ahí o está dispuesto a dejar la casa? Si quiere irse, hay que ver cómo se documenta.
- ¿Cómo se reparte el precio? Es algo que tienen que acordar las partes.
Una salida posible es que el cónyuge sobreviviente renuncie a su derecho en la escritura de venta. El Código Civil dice que los derechos de uso y habitación se pierden de la misma manera que el usufructo, y entre esas causas está la renuncia (artículo 537). Si hay acuerdo, el escribano lo documenta y la casa se vende libre. Si no hay acuerdo, el derecho sigue y la venta, en el caso de que se haga, tiene que contemplarlo.
Otras variantes, como vender mientras el derecho sigue vigente, dependen de lo que reciba el comprador y de cómo quede inscripto. Eso lo tiene que resolver el escribano antes de que nadie firme.
Si hay desacuerdo entre los herederos
Si el cónyuge sobreviviente y los demás herederos no se ponen de acuerdo, la ley manda a la vía judicial en lo que respecta a la vivienda sustituta (artículo 881). En otros aspectos, como el precio o los tiempos, depende de cada caso. Para el desacuerdo entre herederos en general, mirá este artículo.
Y mientras no haya acuerdo, lo que más ayuda es no vender a medias: publicar una casa sin saber si se puede entregar libre le hace perder el tiempo a todos, incluido el comprador.
Qué papeles juntar
- Certificado de defunción y, si ya se inició, el expediente de la sucesión.
- Testamento, si hay.
- Escritura de la casa y cédula catastral.
- Certificado de matrimonio, o prueba del concubinato si corresponde.
- Los datos de todos los herederos.
Para el resto de los documentos que se piden al vender, está esta lista. Y sobre los impuestos de una venta heredada, el artículo del IRPF.
Si estás en esta situación
No hace falta tener todo resuelto para consultarme. Yo visito la casa, te doy el valor por escrito con lo que se vendió cerca, y te digo qué tendría que estar listo para poder publicar. Si hace falta, trabajo con el escribano que elijas vos. Podés pedir la tasación sin compromiso o escribirme por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el derecho real de habitación del cónyuge sobreviviente?
Es el derecho vitalicio a seguir viviendo en la casa que fue el hogar conyugal, que le reconoce el artículo 881 del Código Civil cuando el inmueble forma parte de la herencia y concurren otros herederos o legatarios.
¿Se puede vender la casa si el cónyuge sobreviviente vive ahí?
Sí es posible, pero no se puede ignorar ese derecho. Una forma es que el sobreviviente renuncie en la escritura. Si no, la venta tiene que contemplarlo. El escribano define cómo.
¿El derecho se pierde si el sobreviviente se vuelve a casar?
Sí. Según el artículo 881, se pierde si contrae nuevas nupcias, si vive en concubinato o si adquiere otro inmueble apto para vivienda, de condiciones similares al hogar conyugal.
¿Y si el cónyuge sobreviviente es el único heredero?
El artículo 881 prevé este derecho cuando concurren otras personas con vocación hereditaria o legatarios. Si el sobreviviente es el único heredero, el caso lo analiza el escribano o el abogado de la sucesión.
Fuentes: Código Civil, art. 881 (porción conyugal y derecho real de habitación) · arts. 541 y 542 (uso y habitación) · art. 537 (extinción del usufructo). Esto es información general: para tu caso, consultá con un escribano o un abogado. Verificado en noviembre de 2026.
