Se puede vender: lo que cambia es qué se vende
Una casa con usufructo se puede vender, pero hay que saber qué derecho vende cada persona. El dueño que no vive ahí vende la nuda propiedad, que no le da el uso al comprador hasta que el usufructo termine. El usufructuario puede vender su derecho. Y si firman juntos, el comprador puede quedar con la casa entera.
Un ejemplo: padres que le dejaron la casa a un hijo pero siguen viviendo ahí, o una herencia donde el viudo o la viuda conserva el uso. Antes de publicar nada, conviene tener claro quién es quién.
Qué es el usufructo y quiénes son las dos partes
El Código Civil define el usufructo como un derecho real que consiste en gozar de una cosa ajena, con el cargo de conservar su forma y sustancia y devolverla a su dueño. Supone siempre dos derechos al mismo tiempo: el del nudo propietario (el dueño de fondo) y el del usufructuario (quien usa la casa o cobra sus frutos). Tiene una duración limitada, y al final el derecho pasa al nudo propietario y se consolida con la propiedad.
Dicho simple: uno es dueño de la casa pero no puede usarla ahora. El otro puede usarla, pero no es el dueño.
Hasta cuándo dura el usufructo
Depende de lo que diga el documento que lo creó. Si no se fijó plazo, el Código Civil dice que se entiende constituido por toda la vida del usufructuario. Según el artículo 537, el usufructo termina:
- por la muerte del usufructuario;
- al cumplirse el plazo o la condición con que se otorgó;
- por consolidación con la propiedad;
- por el no uso, según las reglas de la prescripción;
- por renuncia del usufructuario;
- por la destrucción real y completa de la cosa.
La lista tiene una consecuencia práctica: la fecha en que el comprador va a poder usar la casa puede ser incierta. Si el usufructo es vitalicio, depende de cuánto viva el usufructuario. Eso pesa en el precio y en quién se interesa.
Si sos el nudo propietario: vender la nuda propiedad
El artículo 535 dice que el propietario puede enajenar la nuda propiedad sin que por eso se alteren los derechos del usufructuario. Es decir, vos podés vender y el usufructuario sigue viviendo en la casa, con los mismos derechos que tenía.
Lo que recibe el comprador es un derecho a futuro. No entra a vivir ni puede alquilar la casa mientras dure el usufructo. Por eso puede interesar a menos compradores, y el precio tiene que reflejar esa espera. Cuánto se descuenta depende del caso, y no hay una cuenta única: es justamente lo que se estima en una tasación.
Además, el propietario no puede turbar el goce del usufructuario ni cambiar el estado de la casa, aunque sea para mejorarla. Si una persona va a visitar la propiedad, hay que coordinarlo con quien vive ahí.
Si sos el usufructuario: qué podés vender
El artículo 511 permite al usufructuario gozar de la cosa por sí mismo, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea sin cobrar por él. Pero aclara que todos los contratos que celebre como usufructuario se resuelven al fin del usufructo.
Tu derecho vale hasta donde dura. Quien lo compre no recibe la casa: recibe el derecho a usarla por el tiempo que te quedaba. Y no podés vender la propiedad, porque no es tuya.
Vender la casa entera: los dos firman juntos
La forma más simple de que un comprador reciba la casa libre es que el nudo propietario y el usufructuario vendan a la vez, cada uno lo suyo. Así el comprador queda con ambos derechos. Otra salida es que el usufructuario renuncie a su derecho, algo que el artículo 537 prevé como causa de extinción, y que el propietario venda después con la casa consolidada.
En cualquiera de los dos casos, el acuerdo entre las partes es lo que destraba la venta. Y hay que ponerlo por escrito de manera que el escribano pueda escriturar sin dudas. Por ejemplo, si el usufructuario se va a mudar, conviene que el reparto del precio entre ambos esté claro antes de salir a publicar. Cómo se reparte es una negociación entre ellos, y un escribano o un abogado puede ayudar a plantearla.
La escritura y el Registro
Como en cualquier inmueble, la venta no se considera perfecta ante la ley hasta que se otorga escritura pública, y para que surta efecto hace falta inscribirla en el Registro (artículo 1664). Vale para la nuda propiedad y para la cesión del usufructo. El escribano es quien estudia los títulos y ve cómo está inscripto el usufructo.
Cómo tributa cada operación, qué impuestos corresponden y sobre qué valor, es algo que tiene que confirmar el escribano o un contador en tu caso. No lo doy como regla general porque depende de cómo se constituyó el usufructo y de quién vende. Para una idea general de los impuestos al vender, podés mirar este artículo.
Qué papeles juntar antes de consultar
- La escritura o el testamento donde figura el usufructo, con su plazo o condición.
- La cédula catastral del padrón.
- Los datos de las partes: quién es el nudo propietario y quién el usufructuario.
- Si hay una sucesión abierta, el estado del trámite. En este artículo explico qué tiene que estar resuelto antes de vender una propiedad heredada.
Si querés saber cuánto vale tu caso
Una casa con usufructo no se compara de manera directa con una libre. Yo visito la propiedad, miro cómo está armado el usufructo con los papeles en la mano y te doy el valor por escrito con su explicación, para que sepas qué se está vendiendo y a quién le puede interesar. Podés pedir la tasación sin compromiso, o escribirme por WhatsApp. Y para tu caso concreto, la última palabra la tiene el escribano que elijas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa que tiene usufructo a favor de otra persona?
Sí, si sos el nudo propietario. Según el artículo 535 del Código Civil, podés vender la nuda propiedad y los derechos del usufructuario no se alteran. El comprador recibe la casa cuando el usufructo termine.
¿Puede el usufructuario vender la casa?
No, porque no es el dueño. Puede vender o ceder su derecho de usufructo (artículo 511), que dura lo que le quede de plazo, y vale solo por ese tiempo. Para vender la casa entera, tienen que firmar los dos.
¿Qué pasa con el usufructo cuando el usufructuario fallece?
El usufructo termina por la muerte del usufructuario (artículo 537) y el derecho se consolida con la propiedad. Eso vale como regla general, sin perjuicio de lo que diga el documento que lo constituyó. El escribano confirma cómo quedó en tu caso.
¿Hace falta escritura para vender la nuda propiedad?
Sí. La venta de inmuebles se perfecciona con escritura pública y se inscribe en el Registro, según el artículo 1664 del Código Civil.
Fuentes: Código Civil, art. 493 (qué es el usufructo) · art. 500 (duración) · art. 511 (derechos del usufructuario) · art. 533 a 535 (derechos del propietario, venta de la nuda propiedad) · art. 537 (cómo termina) · art. 1664 (escritura e inscripción). Esto es información general: para tu caso, consultá con un escribano o un abogado. Verificado en noviembre de 2026.
