Antes de firmar con un agente, pedí tres cosas: que te diga por escrito cuánto cobra y cuándo, que te explique cómo va a llegar a los compradores, y qué pasa si querés terminar el acuerdo. Compará más de una propuesta. La Ley 20.380 prevé que la relación entre el agente y vos se regule por un contrato de mediación.
Ya escribí sobre cómo elegir un buen agente. Acá voy a lo concreto de vender: las preguntas para la primera reunión, qué dice la ley, cómo leer una exclusividad y la comisión.
Qué preguntarle a un agente inmobiliario antes de firmar
- ¿Cómo llegaste a este valor? Que te muestre con qué propiedades la comparó, y si se vendieron o están publicadas.
- ¿Quién va a ver mi propiedad? Si va el agente o manda a otra persona.
- ¿Dónde y cómo la vas a publicar? Fotos, portales, redes, y quién las hace.
- ¿Quién atiende las visitas y las consultas?
- ¿Cuánto cobrás, sobre qué y cuándo? Más abajo, en comisión.
- ¿Hay exclusividad? ¿Por cuánto tiempo? Más abajo.
- ¿Cómo me vas a informar? Cada cuánto y por qué medio.
- ¿Qué gastos me pasás aparte? Fotos, publicidad, otros.
- ¿Con qué escribano se hace la escritura? Lo elegís vos.
Si alguien te promete un precio muy alto para quedarse con la propiedad, pedile las comparaciones. Un precio inflado al principio suele terminar en bajas sucesivas. Cuándo conviene bajar el precio está en este artículo.
Qué dice la Ley 20.380 sobre los agentes inmobiliarios
La Ley 20.380 fue promulgada el 25 de setiembre de 2024 y publicada el 7 de octubre de 2024. Regula la actividad de los operadores inmobiliarios y crea el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, bajo el Ministerio de Educación y Cultura (MEC). Entre otras cosas, la ley establece:
- El operador debe regular sus derechos y obligaciones con el cliente mediante un contrato de mediación, que puede ser un documento u otra forma de comunicación que sirva como prueba, como un correo (artículo 6, literal C).
- Debe inspeccionar el inmueble que se le encarga (artículo 6, literal B) y dar información veraz a los interesados (artículo 6, literal F).
- Debe publicar en toda oferta su número de matrícula del Registro (artículo 6, literal D).
- No puede hacer gestiones ni publicidad que induzcan a engaño sobre las características del inmueble (artículo 7, literal A).
- No puede retener documentación o valores que sean de sus clientes (artículo 7, literal C).
- El MEC puede sancionarlo si incumple (artículo 12).
En una nota de noviembre de 2025, el MEC contaba que había empezado un proceso de diálogo con cámaras y asociaciones para reglamentar la ley "en los próximos meses". Cuando el Registro esté en marcha, pedile al agente su número de matrícula y verificalo ahí. Cuando funcione, la ley dice que tiene que aparecer en toda oferta. Hoy sí podés pedir el contrato por escrito y fijarte en que la publicidad sea veraz.
Exclusividad: qué es y qué preguntar
La exclusividad es un acuerdo por el cual sólo ese agente puede ofrecer tu propiedad durante un tiempo. En los artículos de la ley que leí no figura una regla sobre exclusividad: vale lo que diga el contrato. Antes de firmar una, preguntá:
- ¿Por cuánto tiempo, y cómo se renueva? ¿Se renueva sola?
- ¿Cómo se termina antes de plazo, y qué pasa si querés terminarlo?
- ¿Qué cubre? ¿Incluye que vendas vos a un conocido o a un familiar?
- ¿Cobra comisión si la propiedad se vende durante la exclusividad por otra vía?
- ¿Qué hace de más el agente a cambio de tener la exclusividad?
Hay propiedades que se venden con exclusividad y otras sin. Lo importante es que sepas qué firmás y que puedas leerlo con calma. Si no firmaste exclusividad, nada de lo que leí en la ley te impide trabajar con más de un agente. Pero fijate cómo queda la comisión si dos agentes traen al mismo comprador.
Comisión: cómo preguntarla
La ley reconoce el derecho del operador a cobrar sus honorarios (artículo 5, literal C) y a que le reintegren los gastos cuando se pactaron (literal D). No fija el monto: lo pactás con cada agente. Preguntá:
- ¿Qué porcentaje, y sobre qué precio?
- ¿Es más IVA o IVA incluido?
- ¿Cuándo se cobra? ¿Sólo si se vende?
- ¿Hay gastos aparte?
La mía es 3% más IVA, y sólo se paga si la propiedad se vende, el día de la escritura. Para ver cómo entra en el total de gastos de vender, probá la calculadora de costos de venta y leé comisión inmobiliaria en Uruguay.
Señales de alerta
- Te promete un resultado garantizado o un plazo de venta.
- Te da un valor muy superior al resto sin mostrar comparaciones.
- Te apura a firmar el mismo día.
- No quiere dar nada por escrito: ni la comisión ni las condiciones.
- Te pide documentos originales o dinero sin explicar para qué. La ley prohíbe retener documentación o valores de los clientes.
- La publicidad de tu propiedad dice cosas que no son ciertas.
- No contesta lo que le preguntás, o contesta con otra cosa.
Cómo trabajo yo
Voy yo a ver tu propiedad, la comparo con lo que se vendió cerca y te doy el valor por escrito con su explicación, aunque sea menos de lo que esperabas. La comisión es la que te dije y sólo se paga si se vende. Te recomiendo que me hagas estas mismas preguntas y las compares con las de otro agente. La tasación es sin compromiso: decidís vos si vendés, con quién y cuándo. Trabajo en Montevideo, Canelones y Punta del Este.
Si querés empezar, pedí la tasación o escribime por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar exclusividad?
No encontré en la ley una norma que lo exija. Es un acuerdo entre vos y el agente: leelo y preguntá lo que no entiendas antes de firmar.
¿Cómo sé si un agente está habilitado?
La ley crea un Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios y obliga a publicar la matrícula en las ofertas. Hasta donde pude verificar, el Registro todavía no está en funcionamiento, así que hoy no hay un número para pedir. Cuando funcione, se va a poder pedir y verificar.
¿La comisión la fija la ley?
No. La ley reconoce el derecho a cobrar honorarios, pero no establece el monto. Se acuerda con el agente.
¿Puedo cambiar de agente?
Depende de lo que diga el contrato que firmaste. Por eso conviene preguntar cómo se termina antes de plazo.
Fuentes: Ley 20.380, operadores inmobiliarios (IMPO), artículos 5, 6, 7, 8 y 12 · MEC, inicio del diálogo para reglamentar la ley (noviembre de 2025). Esto es información general: para tu caso, consultá con un escribano o un abogado. Verificado en noviembre de 2026.
